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资金告急 长租公寓“求生术”激起租赁风波

2020-05-19

受新冠肺炎疫情影响,多家长租公寓资金链愈加吃紧,设法追求愈加充沛的资金腾挪空间。《经济参考报》记者在多地查询发现,部分公司借疫情涨租金、吃差价,被指 趁疫打劫 。问题曝光后,一些组织已对单独面转嫁本钱等行为有所整改。业内人士指出,长租公寓 资金劫 的主因并非疫情,而是近年来不惜本钱张狂扩张所造成的。

租借风云 四起

2月以来,青客公寓、蛋壳公寓、自若等品牌长租公寓一再曝出 租借风云 ,多地租客称这些组织借疫情之名涨租金、吃差价。

记者近来接到上海青客公寓的租客投诉称,该公寓一边收客户租金,一边却拖欠房东租金,疫情期间被房东强行解约、流落街头,仅在浦东新区 樟盛苑 就有150多位租户成为受害者。

不只是青客公寓,有音讯显现,自2月以来,北京、广州、深圳等多地蛋壳房子业主纷繁反映收到告知,该公寓 根据疫情近期走势,自本日起将暂停付款,并履行不少于30天的免租期 。

关于 免租 要求,蛋壳公寓品牌公关回复《经济参考报》记者表明,初期的确有寻求业主 免租期 ,但不是 强制免租 ,前期一些一线人员存在交流上的误解。关于打款推迟,则是根据合同中 有特殊状况,可在付款日后15个工作日内进行付出 的条款。在这期间,工作人员向业主寻求免租支撑。

根据该公关供给的链接显现,在遭到颇多质疑后,蛋壳2月下旬推出 蛋壳房东支撑方案 。方案一:合同期满时返还一个月房租,即疫情期间,房东爱心支撑的一个月房租,蛋壳将在合约期满时返还。方案二:分期返还一个月房租,即疫情期间,房东爱心支撑的一个月房租,将分期返还,分期月份数与本次合约剩下合同期持平,但最高不会超越24个月。方案三:支撑蛋壳半个月免租期,即疫情期间,房东爱心支撑半个月房租,本期剩下租金,将在合同约好付款日起15个工作日内付清。

但在2月20日,仍有业主在黑猫投诉官网投诉称: 蛋壳依合同约好应于2020年1月25日付出25743元,为三个月租金。至今未收到房租。给蛋壳客服打电话,蛋壳说由于疫情,要延期一个月付出房租,并单独索要一个月免租期。

与此一起,蛋壳公寓对租客的房租却并未相应减免,这让业主和租客两边均质疑蛋壳公寓运用疫情变相 赚差价 。

咱们几个月的房租现已交了,怎么能取得优惠? 一位北京的蛋壳公寓租户告知记者,对他来说,2月仅前10天租金有返还,且租金并不是直接减免,而是未来缴费抵用。

从蛋壳公寓官方微博发布的致蛋壳公寓租客的一封信指出,结合疫情开展状况,针对武汉区域无法返城的租客,蛋壳公寓方案返还一个月租金;其他城市租客,则将根据各地发布的推迟返工方针,返还相应租金,或供给相对应的免费延住天数。

关于返还租金的阐明,蛋壳指出,该金额不能提现,可用于抵扣房子服务费、修理金、水电燃气费用、租金及续租首付款等蛋壳APP内账单费用。

另一家涣散式公寓头部企业自若近期也频遭投诉。2月10日,自若提价的论题冲上微博热搜。有媒体计算,自若在疫情期间各地续租租金上涨10%至30%左右,有的乃至上涨38.3%。

到3月1日,在黑猫投诉渠道能够看到有关自若的投诉1266条,近期投诉更为频频。2月14日,一位自若租客在黑猫投诉渠道发布截图称,续约到期日前一个半月咨询续约价格,涨了470元,约7%,续约到期前一个月咨询,价格涨了1700元,涨幅28%。 涨幅不合理,作为一个企业,不考虑疫情期间特殊状况,任意提价。

2月17日,另一自若租客反映,所租房子3月到租,自若方面提出续租租金从本来每月2490元上涨到3600元,上涨幅度达47%, 算上服务费,租金达4000元,我以为不合理,自若却反应是商场价格,能够挑选换房 。

2月21日,有自若租客投诉: 提早30天续租自若,服务费有七折优惠,但在疫情期间取消了,这是不是趁着疫情变相提价?

自若首席履行官熊林表明,提价是个别现象。其在个人微博上声明: 自若近期的价格调整均为由于产品续约类型不同,以及根据商场价格变化的既定体系价格调整,不敢说100%合理,但绝无一例是趁疫情之机主张的鄙俗钻营之举。如有任何一例实证为趁疫情提价,我和全体办理团队本日马上辞去职务。

一位自若租客告知记者,大大都人嫌搬迁费事,会挑选再次续租,但续租比从头租借贵不少。

对此,自若品牌公关在承受《经济参考报》记者采访时表明,长期以来,自若后台体系没有呈现租金反常动摇。 现在自若续约全体平稳,呈现的个例多为长租换短续导致,并非遍及状况。

上述公关表明,现在全国续约平均水平低于5%,实践为4%左右。短续在全国占比10%左右,最近由于疫情可能会起浮,咱们还在亲近调查。考虑到近期因疫情的影响,部分客户短续需求可能会进步,自若现已出台了相应的优惠办法,保证我们在此状况下,短续也能享用长续的优惠。

多企业资金链紧急

跟着空置率的上升和运营本钱的压力,多家长租公寓企业软弱的资金链浮出水面,企业想方设法追求愈加充沛的资金腾挪空间。

近年来不惜本钱的扩张,让多家长租企业资金链吃紧。

2017年至2018年,在本钱补助助力下,长租公寓敞开抢房源大战,不少运营商经过 高价收房,跑马圈地 快速扩张。 2018年,一些稍好房源的租金进步20%很正常。房子报价挑选权彻底在组织手里,即便进步报价50%也属正常。 一位公寓运营商坦言。

2019年,长租公寓职业进入 洗牌期 。部分租借组织呈现资金链断裂、跑路等现象,本钱热潮逐步退去。爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓、乐伽公寓等等一批长租公寓宣告破产,万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓事务的扩张。

2019年10月7日,青客公寓向美国证券交易委员会递交了招股阐明书,成为第一家发表招股书的长租公寓公司。材料显现,青客公寓2012年景立于上海,先后从纽信创投、赛富、凯欣本钱、摩根士丹利等组织拿到了四轮股权融资,总规模超越一亿美元。到2018年末,青客公寓运营掩盖六座城市的房间合计91234间,复合年添加率为114.4%。但高速添加背面,却是亏本的现实。招股文件显现,青客公寓2018财年净收入8.9亿元,亏本5亿元;截止到2019年6月30日的9个月时刻,净收入9亿元,亏本3.7亿元。

亏本的不只是青客。2019年10月底,蛋壳招股阐明书显现,2019年前九个月,蛋壳公寓收入为50亿元,较2018年同期的16.73亿元添加198.8%,前九个月净亏本为25.16亿元,较2018年同期添加约210%。

高增速、高亏本是青客、蛋壳等企业烧钱形式的特征,在必定程度上反映了长租公寓职业的开展现状。不少业内人士泄漏,蛋壳公寓、自若等长租公寓运营商从上一年年末呈现资金严重,这首要源于前几年 高收低租 囤积独占房源,导致捉襟见肘,疫情影响则让状况落井下石。

即便是头部企业,也显着感觉到资金链压力,这是部分企业要求涨租或吃差价的内涵动因。 魔方公寓首席履行官柳佳表明。

住宅租借商场具有显着的周期性。受新年返乡等要素影响,每年11月到次年1月是租房商场冷季。从2月返工到4月,跟着返程人流添加,租房商场则迎来 小阳春 。

微领地首席履行官周君强以为,长租公寓企业现阶段需求 补血 ,假如疫情继续,现金流吃紧,很难支撑企业正常运营。 一来一去,租借组织在这个时刻段根本是保本状况。本年受疫情影响,商场节奏被打乱,职业遍及面对资金链严重的状况。

各大城市严控流动人口输入,导致原有租客自动或被迫不能回来,然后要求退租或免租,这让不少租借房成为空置房,对企业现金流提出极大检测。 一家闻名长租公寓品牌运营商首席履行官表明。

疫情导致的退租更进一步加重了租借企业的资金难题。失去了连绵不断的资金活水,不少前期高价独占房源的公寓企业挑选开源节省,一方面不断地与房东交流降租 节省 ,另一方面则对租客采纳提价等方法 开源 。

周君强以为,相较于集中式公寓,蛋壳、自若等涣散式公寓首要租借居民小区的个人房源,面对涣散的个人房东,在疫情期间办理难题更大,因而资金链断裂危险更高。 涣散式公寓的退租率和运营本钱更高,蛋壳吃差价、自若涨租等行为都是为了补偿亏空 。

有业内人士坦言,疫情加重了职业中本就存在的资金链困局。值得注意的是,长租公寓不只面对着商业形式的应战,还有职业监管的重视。

此前作为长租公寓重要资金来源的 租金贷 遭到管控。2019年12月,住建部下发《关于整理和标准房租租借商场的定见》要求,到2022年末,长租公寓应保证经过 租金贷 这类分期付款方法取得的租金收入在总租金收入中的占比不超越30%。

根据蛋壳公寓招股书发表,到2019年9月30日,运用 租金贷 的租户份额为67.9%。同期,青客公寓发表的数据为62.6%。

怎么包围 隆冬

虽然长租公寓运营商面对着运营难题,受访人士遍及以为,企业为转嫁本钱,单独面涨租或回绝向房主付出租金的行为有违公正准则和商业契约精力。

北京金诉律师事务所律师王佳红以为,虽然遭到疫情影响,但不能一刀切认定为 不可抗力 。 2003年 非典 期间也呈现了不少租借合同纠纷,但大都法院在处理时认定为形式改变,罕见认定为不可抗力景象。假如都以为是不可抗力,将无法保护商业运营的正常进行。 她以为,疫情并未影响蛋壳、自若悉数的运营行为,单纯根据疫情就回绝向房主付出租金或提价是不公正的。

不少业主向《经济参考报》记者反映,本身也背负着房贷压力,公寓断租可能将发生连锁反应,导致断供。一名杭州业主已向法院提出诉讼,要求蛋壳赔偿损失。

此外,北京、深圳、上海等十余个城市的业主和租客联合抵抗蛋壳公寓相应条款。一些维权业主表明,将依照合同规定天然解约,并强制断水、断电、换锁清租。这意味着,不少现已付租给蛋壳公寓的租户可能会遭到影响。

周君强等职业人士以为,面对出人意料的疫情,政府、企业、房东、租客四方均应出于社会职责,在尊重商业契约精力的基础上友爱洽谈。一起,地方政府应保证租客依法享有的根本租住权。

柳佳主张,政府宜考虑在疫情期间给予个人业主和租借组织减免租金等鼓励办法,如个税抵扣、专项补助等;一起要求银行答应企业还贷延期、防止抽贷断贷,新增信用贷款参照正常运营时期现金流状况授信等,然后让整个链条上的各方共担本钱、共渡难关。

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